Política
Publicado em 26/08/2026, às 07h02 Tatiana Ribeiro
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) pode decidir, na tarde desta quarta-feira (26), se mantém ou derruba o mapa da revisão da Lei de Zoneamento da capital paulista, em vigor desde 2024.
O julgamento pode provocar mudanças significativas nas regras que determinam onde e como imóveis podem ser construídos e quais atividades podem funcionar em diferentes regiões da cidade.
Segundo a Folha, a sessão do Órgão Especial está prevista para começar às 13h30. O processo ocupa a 36ª posição na pauta. A ação direta de inconstitucionalidade foi apresentada pela Procuradoria-Geral de Justiça, que questiona pontos da legislação urbanística aprovada durante a gestão do prefeito Ricardo Nunes.
Caso os desembargadores considerem a ação procedente, uma das possibilidades discutidas, segundo a Folha, é a chamada modulação dos efeitos da decisão.
Na prática, isso permitiria ao tribunal estabelecer regras de transição para evitar que a eventual declaração de inconstitucionalidade produza efeitos imediatos sobre empreendimentos, licenças e atos administrativos já aprovados.
A Câmara Municipal de São Paulo apresentou ao tribunal, no fim de março, uma proposta para que eventuais efeitos da decisão sejam modulados.
A intenção é preservar empreendimentos que já tenham sido aprovados ou que estejam em andamento e, eventualmente, manter temporariamente o mapa atual até que os vereadores aprovem uma nova legislação.
A proposta também busca evitar uma possível onda de ações judiciais e impactos sobre milhares de imóveis que tiveram seus parâmetros urbanísticos modificados desde a entrada em vigor da revisão.
De acordo com a Foha, a argumentação da Câmara utiliza como referência um julgamento realizado em 2021 envolvendo a legislação urbanística de Louveira, no interior paulista. Naquele caso, a modulação alcançou licenças que já haviam sido aprovadas, enquanto a legislação anterior voltou a ser utilizada para novas deliberações.
Dados apresentados pela Prefeitura de São Paulo à Justiça mostram a dimensão das alterações. O novo mapa modificou o zoneamento de 293.591 lotes, o equivalente a aproximadamente 7,5% do total existente na cidade. As mudanças atingiram ainda 3.992 quadras, cerca de 6% do total.
Entre os principais pontos contestados pelo Ministério Público de São Paulo estão alterações que ampliaram áreas destinadas à verticalização. Segundo a ação, alguns dos novos eixos de verticalização teriam sido definidos em locais que não atendem aos critérios previstos na própria legislação.
Outro ponto questionado é a regularização de loteamentos clandestinos situados em áreas de proteção ambiental.
O Ministério Público também contesta o processo de elaboração e divulgação do novo mapa. Segundo a instituição, a participação popular teria sido prejudicada pela forma como os mapas foram disponibilizados, em arquivos de imagem com limitações para consulta e sem os recursos interativos existentes na revisão anterior.
A ação também aponta mudanças realizadas próximas às votações e afirma que não teria sido apresentado um diagnóstico suficientemente detalhado sobre os impactos das alterações propostas.
A Câmara Municipal considera inviável um retorno automático à legislação de zoneamento de 2016. Isso porque, desde então, o Plano Diretor Estratégico da cidade também passou por uma revisão, aprovada em 2023, com mudanças importantes nas diretrizes de ocupação urbana.
Entre as novas regras estão a expansão dos chamados eixos de verticalização, mecanismos de proteção a vilas e a definição de parques considerados prioritários para implantação, cujos terrenos ficam sujeitos a restrições de urbanização.
Diante desse cenário, a retomada integral da legislação anterior poderia gerar incompatibilidades entre o antigo zoneamento e as regras atualmente previstas no Plano Diretor.
A possibilidade de modulação também foi analisada pelo próprio Ministério Público em parecer apresentado em junho. O órgão se posicionou contra a manutenção temporária dos efeitos de uma norma que venha a ser considerada inconstitucional.
Segundo o parecer, a medida poderia permitir que uma legislação considerada incompatível com a Constituição continuasse produzindo efeitos, mesmo que por período limitado. A transição poderia chegar a dois anos.
O Ministério Público também argumenta que uma medida desse tipo poderia criar um incentivo para a aprovação de novas leis urbanísticas posteriormente questionadas por possíveis inconstitucionalidades.
O setor imobiliário acompanha o julgamento com preocupação. O Secovi-SP, sindicato que representa empresas do setor, demonstra expectativa de que o tribunal adote uma solução que evite a interrupção dos licenciamentos e das obras.
Para representantes do setor, uma eventual declaração de inconstitucionalidade sem regras de transição poderia provocar um período de insegurança jurídica e dificultar a aprovação de novos projetos. O impacto poderia alcançar inclusive empreendimentos públicos.
A avaliação é de que a ausência de um mapa válido criaria um vácuo regulatório, dificultando a análise de projetos e pedidos de licenciamento.
Por outro lado, a professora de direito urbanístico da Fundação Getulio Vargas (FGV), Bianca Tavolari, avalia que há possibilidade de o TJ-SP considerar o mapa inconstitucional.
Ela cita como um dos indicativos uma decisão anterior do tribunal que havia determinado a suspensão de determinadas construções e demolições em imóveis atingidos pelas mudanças de zoneamento. A decisão, posteriormente, foi suspensa pelo Supremo Tribunal Federal (STF).
A especialista também considera possível que, em caso de declaração de inconstitucionalidade, os desembargadores adotem algum tipo de modulação para preservar atos já concluídos.
Segundo a Folha, nesse cenário, a decisão poderia produzir efeitos principalmente sobre novos pedidos de licenciamento e processos que ainda não tenham sido concluídos na data do julgamento.
A gestão Ricardo Nunes afirma que a revisão da Lei de Zoneamento foi elaborada com participação popular e em conformidade com o Plano Diretor Estratégico.
A Câmara Municipal também sustenta que o processo respeitou os procedimentos previstos na legislação. Segundo o Legislativo, foram realizadas 38 audiências públicas, além da divulgação prévia das propostas e da apresentação de justificativas técnicas.
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