Bairros de São Paulo estão mudando de perfil? Descubra onde imóveis mais valorizaram

São Paulo está mudando, e o mercado imobiliário ajuda a mostrar parte dessas transformações. Em algumas regiões, os imóveis ficaram mais caros. Em outras, foi o aluguel que avançou com mais força. Há ainda bairros onde o mercado comercial teve altas acima das registradas nas moradias.

Os dados do Índice FipeZAP, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), mostram como esses movimentos aparecem pela capital.

Polícia

Polícia rastreia R$ 158 milhões ligados ao crime organizado

Tiroteio após tentativa de invasão a prédio em SP deixa um morto

Em agosto de 2026, o preço médio anunciado dos imóveis residenciais em São Paulo chegou a R$ 12.143 por metro quadrado, com alta de 3,63% em 12 meses. O levantamento considerou 719.362 anúncios.

A Fipe acompanha os preços anunciados para venda e locação e utiliza informações de plataformas como ZAP, Viva Real e OLX.

• Aluguel barato em São Paulo: veja os 10 bairros mais em conta e dicas para economizar

Jardins lidera valorização entre os bairros analisados

O Jardins teve a maior valorização residencial entre os bairros apresentados no levantamento. O preço médio chegou a R$ 17.945 por metro quadrado, alta de 7,2% em 12 meses.

Moema e Santana tiveram aumento de 5,1%. O valor do metro quadrado, porém, é diferente entre as duas regiões. Em Moema, chegou a R$ 16.423. Em Santana, ficou em R$ 9.183.

Perdizes teve alta de 4,3%, enquanto o preço médio no Itaim Bibi subiu 3,8%.

Mesmo sem registrar a maior valorização percentual, o Itaim Bibi continua com o maior preço médio entre os bairros analisados, com R$ 20.039 por metro quadrado.

Pinheiros aparece com o segundo maior preço médio, mas foi o único bairro da lista a apresentar queda no período, de 0,1%.

A Vila Mariana também teve pouca alteração, com alta de 0,2%.

Aluguel avança em ritmo diferente

O mercado de locação apresenta outra configuração.

Santana registrou a maior alta entre os bairros analisados, com aumento de 9,8% em 12 meses. O aluguel médio chegou a R$ 49,10 por metro quadrado.

Em Pinheiros, o valor médio ficou em R$ 99,60 por metro quadrado, o maior entre os bairros da lista. A alta foi de 7,1%.

Perdizes teve aumento de 6,8%. No Paraíso, o avanço foi de 6,7%. A Vila Andrade registrou alta de 5,6% e Moema, de 4,5%.

Na outra direção, a Vila Mariana teve queda de 2,6% no aluguel. O preço médio ficou em R$ 72,40 por metro quadrado.

Os números mostram que a valorização de um imóvel para venda não acompanha necessariamente o comportamento dos aluguéis na mesma região.

Mercado comercial também muda

As mudanças aparecem ainda nos imóveis destinados a atividades comerciais.

Em julho de 2026, o preço médio anunciado para venda de imóveis comerciais em São Paulo era de R$ 10.602 por metro quadrado, alta de 1,94% em 12 meses.

No aluguel comercial, a média chegou a R$ 61,74 por metro quadrado, com aumento de 7,82%.

O Itaim Bibi apresentou o maior preço médio de venda entre os bairros analisados, com R$ 13.744 por metro quadrado. Pinheiros apareceu em seguida, com R$ 13.032.

Na locação, o Itaim Bibi também teve o maior valor, de R$ 100 por metro quadrado. Vila Olímpia registrou R$ 95,23 e Pinheiros, R$ 88,83.

A maior alta no aluguel comercial foi registrada na Vila Olímpia, com avanço de 15% em 12 meses. Em Pinheiros, o aumento foi de 13,4%. No Itaim Bibi, chegou a 11,6%.

Os dados apontam para mudanças diferentes dentro de uma mesma cidade. A venda residencial, a locação e o mercado comercial não avançam necessariamente no mesmo ritmo.

Valorização não é sinônimo de segurança

A valorização dos imóveis não significa que essas regiões estejam livres de roubos e furtos. Dados da Secretaria da Segurança Pública de São Paulo (SSP-SP) mostram que áreas valorizadas também registram ocorrências contra o patrimônio.

Entre janeiro e julho de 2026, Pinheiros registrou 1.936 roubos e 6.293 furtos, enquanto Perdizes teve 1.266 roubos e 6.417 furtos. No Itaim Bibi, foram 758 roubos e 2.857 furtos. Já nos Jardins, foram 712 roubos e 4.307 furtos.

* Paraíso utiliza a mesma base da Vila Mariana. Bela Vista é representada pela área atendida pela Aclimação. Santana é representada pela área da Casa Verde. Moema utiliza os dados do 27º Distrito Policial, no Campo Belo.

Os números precisam ser analisados com cautela. O Índice FipeZAP utiliza bairros e outras áreas de referência para acompanhar o mercado imobiliário, enquanto a SSP-SP organiza as ocorrências por distritos policiais. As divisões territoriais, portanto, não são necessariamente iguais.

O Itaim Bibi também aparece em outro recorte: um levantamento do jornal O Estado de S. Paulo, com dados da SSP-SP, aponta que o bairro teve a maior alta no número de roubos e furtos entre os distritos policiais de São Paulo em julho de 2026, com 580 ocorrências na área do 15º Distrito Policial, contra 453 no mesmo mês de 2025, alta de 28%.

Apesar das altas registradas em algumas regiões, a capital apresentou queda no acumulado do ano. Segundo a SSP-SP, entre janeiro e julho, os roubos diminuíram 13,92% e os furtos recuaram 3,06% na comparação com o mesmo período de 2025.

A pasta informou que o policiamento preventivo é reorientado a partir da análise dos indicadores criminais e do cruzamento de informações dos sistemas policiais e de inteligência.