Lei do Zoneamento: urbanista fala sobre falta de planejamento e alerta para impactos em SP

A decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que manteve válidos pedidos de licenciamento protocolados antes da declaração de inconstitucionalidade de trechos da Lei de Zoneamento reacendeu o debate sobre o futuro da ocupação urbana da capital paulista.

O caso ganhou destaque principalmente pela possibilidade de manutenção de projetos de grande porte, como os empreendimentos previstos para a região do Cidade Jardim.

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A discussão envolve os limites da verticalização, a capacidade da infraestrutura urbana e a forma como alterações na legislação podem impactar bairros inteiros.

Entre os pontos que voltaram ao centro do debate está a possibilidade de construção de 19 torres com mais de 30 andares e cerca de 600 apartamentos na região.

A decisão judicial não significa, necessariamente, que todos os empreendimentos poderão ser construídos sem outras exigências.

Ela trata da validade de processos de licenciamento que já havia sido protocolados quando determinadas regras ainda estavam em vigor. Na prática, porém, o entendimento pode permitir que projetos concebidos com base nessas normas avancem mesmo diante das mudanças posteriores na legislação.

Verticalização exige planejamento urbano

Em entrevista ao BNews São Paulo, o arquiteto e urbanista Roberto Loeb diz que a discussão não deveria se limitar à possibilidade jurídica de construir os empreendimentos.

Segundo ele, mesmo quando um projeto atende às exigências legais do ponto de vista arquitetônico e construtivo, isso não significa necessariamente que produza benefícios para a cidade.

“Embora essas empresas façam bons projetos ou atendam à legislação do ponto de vista arquitetônico e construtivo, tecnicamente isso não significa que elas estejam criando um benefício público. Então, isso tem que ser contrabalançado”, afirma.

Loeb defende que decisões dessa magnitude sejam acompanhadas por estudos técnicos e por uma visão mais ampla da paisagem urbana, envolvendo arquitetura, urbanismo, paisagismo e participação da população.

No caso das 19 torres, o urbanista chama atenção para o impacto potencial da concentração de moradores e veículos.

Considerando aproximadamente 600 apartamentos, ele estima que o empreendimento possa representar milhares de novos moradores, além da circulação de trabalhadores, prestadores de serviço e veículos.

“Você construir 19 torres, são 600 apartamentos sem nenhuma contrapartida urbana, é um prejuízo para a cidade toda, e não apenas para aquela região”, avalia.

Segundo Loeb, o problema não está necessariamente na construção de edifícios altos, mas na ausência de uma estratégia urbana capaz de integrar os empreendimentos ao entorno.

“Eu acho que ninguém é contra fazer prédios de 40, 50 andares, aquilo que seja necessário, mas tudo isso tem que ser visto dentro de uma perspectiva de construção de uma paisagem onde as pessoas são fundamentais”, afirma.

Cidade Jardim pode receber milhares de novos moradores

A região do Cidade Jardim já apresenta áreas de forte concentração de empreendimentos e está inserida em um eixo de grande importância para a circulação de pessoas e veículos em São Paulo.

Para Loeb, a eventual implantação de novos edifícios precisa ser acompanhada por intervenções que melhorem a relação entre os empreendimentos e o espaço público.

Uma das possibilidades apontadas pelo urbanista é a criação de áreas abertas no nível do solo, com pilotis, jardins e espaços de circulação que permitam maior integração entre os prédios e a cidade.

A ideia seria evitar que grandes empreendimentos formem áreas isoladas, voltadas exclusivamente para seus moradores.

“Você pode construir acessos elevados para esses prédios, deixando, por exemplo, o solo livre para circulação, para parques, para jardins, que podem ser parcialmente ocupados diretamente pela população e não apenas para os moradores do edifício”, explica.

Outro ponto levantado pelo especialista é a necessidade de ampliar a conexão entre as duas margens do Rio Pinheiros. Com o crescimento da ocupação ao longo da Marginal Pinheiros, ele defende a construção de novas pontes para pedestres, bicicletas, veículos leves e serviços.

Lei com mudanças pontuais pode prejudicar planejamento

A discussão também envolve a própria elaboração da atual Lei de Zoneamento, que passou por diversas alterações durante sua tramitação na Câmara Municipal.

Para Loeb, mudanças pontuais e feitas sem uma visão geral podem comprometer a capacidade de São Paulo de construir uma paisagem urbana coerente.

“Se você não tiver um plano geral de desenvolvimento urbano, o que vai acontecer é que essas leis vão ser feitas de última hora para atender situações específicas”, afirma.

Na avaliação do urbanista, o risco é que a legislação seja utilizada para responder a interesses localizados sem considerar os efeitos acumulados sobre transporte, paisagem, mobilidade e qualidade de vida.

Ele ressalta, porém, que regras diferentes entre regiões não são necessariamente um problema. São Paulo possui características distintas de topografia, infraestrutura e paisagem. O problema surge quando essas diferenças não fazem parte de um planejamento integrado.

“Se você não tiver um plano de massa geral da cidade de São Paulo, você vai ter sim essa famosa colcha de retalhos”, diz.

Onde São Paulo deveria adensar?

Para o urbanista, o adensamento é necessário diante do crescimento da população e da dinâmica econômica da capital, mas deve ocorrer prioritariamente em regiões que já possuem infraestrutura e oferta de transporte.

O Centro de São Paulo aparece, nesse contexto, como uma das áreas com maior potencial. Loeb destaca a existência de imóveis subutilizados ou vazios e defende políticas para estimular a ocupação da região.

A proposta, porém, não seria apenas construir mais moradias. O especialista defende um centro com atividades durante todo o dia, reunindo universidades, teatros, cinemas, livrarias, comércio, serviços e espaços de convivência.

“O Centro tem que ser desenhado de uma forma especial. E esse adensamento tem que ser feito de forma muito inteligente”, afirma.

A proximidade com metrôs, trens e corredores de ônibus também é fundamental. Para Loeb, concentrar novos moradores próximos à infraestrutura de transporte permite reduzir a dependência do automóvel e facilita os deslocamentos cotidianos.

Verticalização pode ampliar moradia sem sobrecarregar a cidade

O urbanista considera possível utilizar edifícios altos para ampliar a oferta de moradia, desde que o processo seja acompanhado por investimentos em transporte, saneamento, áreas verdes, iluminação, segurança e espaços públicos.

“É possível usar a verticalização como estratégia, mas ela tem, de novo, que ser considerada dentro de uma visão integrada”, afirma.

Isso significa avaliar antecipadamente a capacidade das redes de água, esgoto e drenagem, além da infraestrutura viária e dos equipamentos públicos. Para Loeb, o crescimento da cidade exige soluções tecnológicas e urbanísticas capazes de acompanhar novas formas de deslocamento e ocupação.

Participação popular precisa ir além das audiências

Outro ponto levantado pelo Ministério Público durante a discussão do zoneamento foi a forma como mapas e informações foram apresentados à população.

Para Loeb, uma participação popular efetiva depende de informação acessível, antecipada e compreensível. Ele defende o uso de recursos como maquetes, ferramentas digitais, mapas interativos e materiais disponíveis em locais de grande circulação.

“Se você não informa de forma adequada, e você tem inúmeras formas de fazer isso, através de celular, computadores, como através de informações públicas, bem feitas, maquetes, informações acessíveis nos metrôs, nas áreas de circulação, e que essa informação seja democrática, seja acessível para qualquer pessoa”, afirma.

Na avaliação do especialista, grandes audiências públicas também possuem limitações diante do tamanho de São Paulo. Ele sugere uma participação descentralizada, organizada por bairros, ruas e comunidades.

A lógica permitiria discutir questões diretamente relacionadas à vida cotidiana, como calçadas, iluminação, segurança, circulação, comércio e novos empreendimentos.

Para Loeb, o objetivo final deve ser fazer com que o crescimento da cidade resulte em mais qualidade de vida. “Um redesenho inteligente de toda a paisagem, tanto do ponto de vista urbano, arquitetônico, paisagístico, vegetação, é fundamental”, conclui.